分析|那些关注和购买海外房产的投资大数据

发布时间:2019-07-22 作者:澳加美联 来源:澳加美联

很多人对海外房产市场是陌生的,心里很疑惑: 什么样的人在关注或者购买海外房产?

大部分人会推测够买海外房产的应该是中产阶层、很有钱、中年人甚至老年人。

但实际上,海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”,更年轻化。 某平台统计了2018年全年的海外房产咨询数据,对咨询者的年龄进行了分析,结果令人大吃一惊:

如果把35岁以下定义为年轻人的话,那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。 这已经足以说明当下的一个大趋势——投资海外房产的年轻人越来越多了。

为什么这么多年轻人关注海外房产? 

自2018年开始,年轻人对海外房产投资的关注明显高了,最根本的原因可能就是: 当前环境下,普通的中产阶层或者年轻人,想要找到比较稳妥的、收益相对较好的投资产品,比以前更难了。

比如说,很多朋友都在炒股。 2018年2月到年底,股市从3600左右跌到2400点左右,蒸发量三分之一。 这导致A股市场不再是一个非常理想的投资渠道。

当然炒美股也是一个选择。 但以纳斯达克指数来看,2018年10月到2019年年初,从8107跌到6190点,缩水了四分之一。

所以无论投资A股还是美股,都需要更充裕的资金储备、更长时间的耐心。 而短期内对年轻人来说,花费几十万投资股票对于财富积累没有很好的效果。

2018年另一个特别火热的投资渠道就是区块链,其中最具代表性的就是比特币。

最疯狂的时候,比特币从美分涨到2W美元,但目前比特币的环境不太好,从2017年底到现在,比特币从2W跌倒3800美金,缩水了80%。

所以有个笑话,很多人花钱买挖比特币的矿机,最后发现挖出来的矿还不够支撑设备和电费的成本,出现了面包比面粉还便宜的情况。

所以除非是风险偏好特别高的小伙伴,否则大家不会将比特币作为一个好的投资渠道。

有些年轻人可能会说,我把钱放在马云爸爸的余额宝里,这是最稳定的投资了吧。

从2018年底到2019年初,余额宝的年化利息只有2.5%左右。 而11月公布的CPI数据是2.2%,也就说你的投资收益比通货膨胀水平略多一点点。 如此微小的收益,甚至连投资理财都算不上。

在25-35岁这个阶段,很多人已经开始每年有了新的资产结余,这个结余能不能找到好的投资途径非常重要。

对于年轻人来说,不要盲目追求高收益,在现在的市场环境下,安全才是最重要的。

投资国内房产,相当于存余额宝?

分析了很多投资渠道,最后发现只剩下房地产了。 当然房地产也分国内国外,但现在整个政策环境大家也知道: 为了抑制房地产过热,政府定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。

现在大部分市场进入平稳区域,而曾经那些上涨过热的地区已经开始大跌了。

原来中国人的房地产投资逻辑是房价一定会大幅度上涨,至于持有成本、现金流等其他因素,都可以忽略不计。 现在,这种投资方式已经不合逻辑了。

在这种背景下,需要重新审视中国的房地产市场。

中国的租金回报率,也就是现金流都是极低的。 北上广深等一线城市都在1.5%以下,好一点如成都武汉在2%左右,而11月CPI涨幅是2.2%。

这意味着,如果房价不上涨,那投资国内房地产的租金收益和余额宝差不多是一个水平。

我们的父辈赶上了改革开放,而我们步入社会的时候,房价已经高到工资无法负荷。

那是不是只消费就可以了? 不是的。

大部分人要组成家庭,以后会背负更多的责任,如果没有将现在积累的财富放到很好的位置,那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。

所以我们需要考虑新的投资方式,可以尝试考虑海外房产投资。

我买得起海外房产吗? 

很多人会说: 年轻人没有那么多钱啊?

其实,海外房产投资门槛没有你想的那么高,年轻人的资金储备完全足够覆盖。

根据某平台对2018年海外房产投资数据的统计,目前已经成交的客户里面,100万以内的占到45%,200万以内的占据75%以上。

换句话说,投资海外房产的门槛,就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。

再详细一点说,现在海外主要城市的投资门槛(包含贷款)大致是这样的:

需要注意的是,这个价格并不是当地房地产的起步价格,而是花多少钱投资可以拿到比较好的投资标的。

当然,这里面也有一些投资价值高,房产价格高的地方。

比如美国旧金山、纽约,保值增值非常好。 虽然这两个地方今年的房价上涨快,甚至有些人认为到了顶端,但客观来说有足够的人口和经济发展做支撑,花费100万美元,贷款6成、首付4成,大概300万人民币,进行投资是有赚头的。

总体来看,海外房产投资主要城市的投资门槛,大多在200万以内,小额的也有50万左右的。 所以年轻人有足够的资金和实力,可以来做这件事。 大家熟知的希腊购房移民,25万欧元的投资额还附赠黄金签证,真正意义上的一举多得~

投资海外房产收益如何? 

如果抛开国内的投资环境,那投资海外房产有什么意义呢?

其实主要是三点: 汇率、租金现金流、房价溢价的收益。 当然有收益也有一定风险,事情必然是双面的。

第一,投资高增长的市场——那些类似十年前或者15年前的中国的地方,可能复制国内高增长的情况,这是一个高风险当然也是高收益的投资;

第二,投资成熟市场可以获得稳定的现金流,很多市场可以达到5%以上。

第三,货币对冲。 现在人民币是否能保持在一个很好的位置,对未来的家庭生活会产生很大影响。 所以我们需要进行多货币种类的配置,而不是押注单边上涨。

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