世邦魏理仕:这是“活跃成人”的黄金时代

发布时间:2022-01-18 作者:澳加美联 来源:澳加美联

 

 

   01 投资机会   

 

 

 

为什么是老年高级社区Active Adult?

 

• 老年高级社区AA正在成为2020年开始及以后最具吸引力的投资利基市场。敏锐的资本已经留意到行业内的机遇。新一代的住房目标是老年人中最健康的和最年轻的群体。


• 目标老年群体为65至82岁,平均年龄为74/75岁。婴儿潮一代从2011年开始步入65岁。到2030年,65岁以上的人口将占美国总人口的21%,比2020年增加了50%。


• 与集体护理的养老院Senior Housing不同,老年高级社区AA的目标群体未受到COVID-19新冠疫情的显著影响,因为爆发的几率很小。疫情促使老年人对老年高级社区AA的需求增加(这个年龄段90%不需要护理服务),他们寻求建立社区,创建安全的社会网络。老年高级社区的硬件设施、社交活动和生活方式,对于独居的老人尤其有吸引力。


• 老年高级社区AA居民平均租住时间为5–7年,也就是说,相比传统的多户型家庭公寓MF仅20%营业额,老年高级社区50%+营业额。一旦居民搬进来,创造了更有价值的社交网络,除非需要生活辅助或老年痴呆护理服务,租客很少因为其他原因离开。附近一家新建的老年高级社区的竞争对手不太可能挖走任何住户,不同于多户型家庭公寓的租客容易被附近新的租赁促销政策吸引。


• 只有一小部分老年高级社区AA居民依靠工作收入来支付房租,因为绝大部分人都已经退休,他们有充足的养老金,储蓄和投资,还有搬家前卖掉房子的现金。因此,租金的违约率不到1%,而多户型家庭公寓MF的比例要高得多。


• 老年高级社区AA比养老院SH有更少的护理和责任风险,所需的人员配备更类似于多户型家庭公寓MF。


•比养老院SH,老年高级社区AA拥有更高的平均入住率(95%)和更高的运营利润。


•通过房利美以及传统的银行放款人提供优惠的融资条款,将获得极具吸引力的、风险调整后的杠杆投资回报。

 


价格趋势


老年高级社区AA一直在多户型公寓MF和养老院SH的资产之间定价。然而,由于其在COVID-19期间持续稳定的回报,不可否认的人口需求近期增长,市场渗透率呈上升趋势,有利的融资环境;资本化率略低于MF global最近交易的资本化率。A级老年高级社区的资本化率正趋向于5.0%甚至更低。由于良好的融资条件,位于顶级市场的稳定的A级老年高级社区AA的回报相当诱人。

 

投资者兴趣增加


老年高级社区AA对各类投资者具有广泛的吸引力,包括来自公共房地产投资信托基金,私募股权基金和私人家族办公室。全球投资者正在评估这个行业的机会。

 

   02谁是”活跃成人”?   

 

 

 

活跃成人


婴儿潮一代现在的年龄在57岁到75岁之间,生活在所谓的“黄金时代”。绝大多数婴儿潮一代的人都退休了,有固定稳定的收入,而且期待着在需要额外的护理服务前享受余生。很大一部分如今住在老年高级社区AA的居民都是单身或丧偶的人。

其他居民搬到老年高级社区AA,以更近他们的家人或朋友目前住在社区。“追婴者”这个词已经很流行,描述活跃成年人争相搬到孙辈附近的场景。

 

 

   03老年高级社区AA的特点   

 

 

 

  • 目标客群:追求生活方式和社群归属感,有独立的生活自理能力,无需护理
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  • 生活方式:从设计、设备到经营理念上,强调积极和简单的生活方式
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  • “锁门离开”:最小化的租住成本,锁上门即可自由旅游度假,尽情享受生活
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  • 有限服务:类似于多户型家庭公寓,不提供医疗服务,但提供更多的服务选项
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  • 产品设计:设计通常包括一些对老年人有用的特征,如最少或没有楼梯,更宽的门可以容纳轮椅(沿路)等

 

原文来自:CBRE-active adult-The Golden Era,2021

 

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