2340亿美金创造历史!美国多户型公寓要燃!

发布时间:2022-05-24 作者:澳加美联 来源:澳加美联
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摘自:
https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-2022/multifamily
 
在基本面稳健和投资者兴趣增强的背景下,美国多户型公寓行业有望在2022年迎来创纪录的好年份。随着巨大的流动性和越来越多的融资选择,多户型公寓的市场价格将一如既往地保持强劲。
 
 

创纪录的高需求和建设进度

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截止2021年,美国多户型公寓的整体入住率稳定,净租金回报高于疫情前水平。尽管某些市场面临挑战,但该行业的整体健康状况将在2022年创下纪录。

 

不断增长的美国经济也唤醒了被大流行抑制的家庭租赁需求。这些新的需求,预计将赶上2022年新住房交付的速度。我们预测,在可预见的未来,多户型公寓的入住率将保持在95%以上,2022年有效净租金将增长近7%。

 

在短期内,建设将继续增加。2021年的完工量可能会达到新高,2022年还将有30多万套公寓单位交付使用。2010年以来,平均每年交付206,000套,1994年以来每年交付171,000套。

 

尽管需求强劲,但新A类多户型公寓上线的数量将抑制同类高质量资产的表现。A类租金在危机期间受到的负面影响最大,也有更大的增长空间。总的来说,我们预计到2022年城市有效租金将增长8%这些异常的增长率将在2023年降至3%,并在随后几年略低于这一水平。虽然建设成本上升,依托于强劲的经济基本面,以及预期相对较低的融资成本,依然利好开发商。

 

 

投资者持续青睐多户型公寓

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我们预测2022年美国多户型公寓的投资额将创下历史新高,超过2021年的2130亿美元(截至2021年第三季度,今年迄今的总销售额为1790亿美元)至少10%,达到2340亿美元。远高于2019年1930亿美元的水平。 

 

尽管国内和国际资本持续流入,但目标似乎正在改变。投资者发现,强劲的非沿海市场比以往任何时候都更容易接受,而且越来越倾向于青睐符合ESG资产,尤其是欧洲投资者。

 

联邦住房金融局(FHFA)为房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)制定了2022年多户型购房总额上限为780亿美元(融资额度),较2021年增加11.4%充裕的流动性将促进强劲的价值增长。此外,我们预计,瞄准多户型公寓资产的外资将大规模涌入。多户型公寓资本市场资金充裕,包括传统的贷款来源和债务基金、抵押房地产投资信托基金(REITS)等另类贷款机构,将进一步稳定,甚至可能压缩利率上限——即使利率上升。

 

 

2022年投资策略

与以往一样,多户型公寓投资策略依赖于风险与回报之间的平衡。在城市地区,尤其是一线门户城市,A类资产提供了巨大的机会。这些市场在大流行导致的经济衰退期间遭受重创,但在中短期内前景最为乐观。然而,在新的国内移民格局下,它们也存在一些下行风险。
低风险、低回报的市场包括受疫情影响较小的强劲的二级市场。与门户市场相比,预计亚特兰大、达拉斯、丹佛和费城等市场的收入和升值回报将较为温和,投资回报前景也相对稳定。
市场强监管——尤其是那些有新的或拟议有租金管制的市场——限制了租金增长带来的收入机会,并需要更高的运营效率来推动净运营收入(NOI)。
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澳加美联锐评

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根据全球领先的商业房地产咨询公司Newmark提供的数据:
美国多户型公寓已经升至国际投资者的首选
在目前全球大放水的背景下,可以考虑加大配置能够有效对抗通胀的资产。鉴于多户型公寓租赁按年计价,公寓被视为一种极其有效的通胀对冲资产,这是一个极具吸引力的投资特征。
据全美著名房地产研究机构Yardi Matrix发布的报告显示,疫情期间,全美多户型公寓需求依旧旺盛。早在2008年次贷危机,多户型公寓就已经展示了它的韧性。
美国的住房拥有率大约为65%,对于没有自有房的35%,租房是刚需,几乎不受疫情的影响。民众在疫情期间会尽量避免搬家。如果租约到期,大家通常会选择续租。
2021年9月,全美平均入住率再次提高10个基点达到95.9%,这是Yardi历史数据第一次。
租金要价比2020年9月也增长11.4%再次破纪录,达到平均$1558/月的历史高点。
据美国房地产经纪人协会(NAR)发布的报告显示,有限的供应量一直是租房者需求旺盛的推动因素。
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过去 20 年(从 2001 年到 2020 年)的新房建造量比长期历史水平(1968 年至 2000 年)减少了 550 万套
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