愈演愈烈的美国住房危机背后,居然还“蕴藏”的巨大投资机遇?

发布时间:2022-08-19 作者:澳加美联 来源:澳加美联

01  美国宏观经济正显示改善迹象

 

摩根大通:美国经济仍有可能“软着陆”

 

摩根大通的经济学家近日指出,美国经济仍有软着陆的可能性: 美联储继续收紧政策,但不会让利率升至3.5%以上,从而使经济在2024年前继续扩张,这种可能性为42%。

 

瑞银:不认为美国经济短期内会衰退,现在更像1991和2001年,而不是2008年

 

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瑞银首先指出,未来12个月美国经济衰退的风险为平均水平,未来一年半不会出现衰退。根据瑞银数据模型显示,短期内周期转折的风险很低。
瑞银认为,最具可比性的两次衰退分别是1990-1991年和2001年,而不是疫情爆发或金融危机。

美国经济学家杰里米:美国经济不会重蹈20世纪70年代滞胀的覆辙

 

美国经济可以“软着陆”,核心论点:

 

1. 目前美国经济状况要比那时好得多。

 

2. 强势美元是这次和20世纪70年代不一样的地方,更重要的是,20世纪70年代生产率大幅下滑,而目前自2015年底以来生产率一直呈上升趋势。

 

 

02  美国仍然是世界上为数不多的资产避风港

 

过去50年来,美元和美元资产都是安全资产。而且全球局势越动荡,大家的不确定性越高的时候,资产就越流向美国。美元加息叠加俄乌冲突进一步强化美元货币地位。


美元指数创近20年的新高,2022年上半年G10货币兑美元下跌,欧元兑美元1:1。2022年上半年人民币兑美元最低6.79。

 

 

 

03  CBRE:商业地产市场依然强劲,其中多户型公寓继续一骑绝尘

1. 美国商业地产市场2022年第二季度整体交易量同比增长10%,达到1670亿美元。

 

2. 细分市场中多户型公寓继续遥遥领先,以780亿美元的规模成为领先行业。

 

3. 由于美元走强,第二季度跨境增持美金资产同比上涨16%。正如国内著名金融学者香帅所言,“全球局势越动荡,不确定性越高的时候,资产就越流向美国。”尽管美国也在通胀,但是美国的经济增速还是非常好,增长动力相对也很强。

 

 

 

04  多户型公寓供不应求,租金价格持续上涨

 

底层原因是“供不应求”。


1.不管经济好坏,住房是必选消费。虽然新冠疫情几乎影响到全球经济的各个方面,但人们对租赁住房的需求还会持续下去。


2.疫情缓解,大城市住房需求激增,美联储加息房贷翻倍,负担不起,自然转向租房。


3.历史性380万的住房巨大短缺,必然导致租金的居高不下。

 

 

 

 

05  结语:投资组合的三个策略

 

美国住房严重供需失衡危机的背后蕴藏着巨大的防御性投资机遇,可有效对抗“低增长和高通胀”,以下三个策略供参考:


1. 关注必需品消费经济适用房的稀缺和抵押贷款利率的增长趋势将继续推动美国租房需求的持续上涨。 


2. 关注价格合理的核心资产重点考虑符合经济增长、就业增长、人口净流入,产业结构健康多元等各项指标的美国大城市,确认其对房价增长有坚实支撑,而且位于核心地段,定价合理的房地产。


3. 关注现金流的确定性在经济不确定的当下,更要正确理解现金流的重要性。不要把鸡蛋装在一个篮子里。在可能的情况下,资产类别,币种,投资期限,投资方式都需要多元化。

 

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